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对房地产市场未来的几个建议
http://www.jxnews.com.cn   2008-10-28 16:12   编辑: 沈璐萍
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  为避免在房价大幅度下跌的情况下,整个地产行业突然丧失流动性的问题,建议考虑对普通住房,面向大众推房产抵押债券、租金抵按揭,对商铺和办公楼,可在出租之后,整体产权转入信托计划,然后公开发售。

  作为上海大学房地产学院的副院长,我有关房地产市场的言论受到了各方格外的注意。大多数人认为我对股市做出的"通胀无牛市"的判断是正确的,但是置疑我的"油价决定房价"的预测。

  石油价格从147美元向下调整幅度超过了50%,但是世界经济并没有找到新的替代能源,也没有发明新的、节约能源的生产方式,我们对石油的依赖不会减弱,而我们找油的难度则进一步增强。石油如果真的变得更便宜,就会抑制勘探新油田的投资,也会抑制其他行业应用新技术提高生产率的投资,最终会在将来给我们造成更大的危机。所以,不要对石油下跌抱有侥幸心理。

  美国的房地产价格下跌已经将近20个月,我仍然认为这场灾难没有到底。原因是多方面的,主要是美国经济并没有出现向新模式转型的迹象,而美国各大银行也将继续减持他们在房地产相关债券上的投资。这样就会造成又一轮由于流动性不足导致的房地产下跌,房地产价格必须跌到一个更低的水平,才能让投资人预期房地产的未来收益比较高。

  而在中国,近来政府已经出台了一系列旨在扩大住房消费的政策,有关我对房地产的预测也许还要再等一段时间来检验。不过,我对于中国房地产市场的未来前景有些具体的建议,想提请各方注意。首先,我建议考虑推出一项新的面向普通投资人的金融产品,房产抵押债券。投资人购买这些债券的同时,也获得了一项权利,如果债券发行人违约,不必排队等候冗长的法律清算程序,可以自动获得这项债券所对应的房屋。银行可以先放出贷款,然后打包卖出债券。这个品种使得投资人有可能获得贷款利率的收益,也有可能提前锁定购买房屋的价格。如果未来房价上涨,那么借款人肯定愿意遵守还款义务,如果未来房价下跌,即便借款人违约,债券投资人仍然能够获得借款人的住房。我国法律需要有适当改进,允许一套住房的所有权暂时注入一个第三方信托。如果借款人不违约,第三方信托的受益人就在还款期结束之后指向借款人;如果借款人违约,受益人就指提前向贷款人。这样就免除了原有的法律对原住户的唯一住房进行拍卖的限制,并规避了相应的税收义务。

  另外一种新业务是租金抵按揭。这次,投资银行是站在卖房者一边提供服务。市场出现房价大幅度下跌时,我们可以用一种新的产品来帮助大家克服观望心态。假设某公寓的现价是100万,租金是每月1500元,地产开发商如果面临着大量的观望者,可以提供一项新产品:每月租金5000元,租户同时有权在十年时间之后,向开发商提出将已经支付的租金转为购房款,以100万的价格购买该住宅。不足房价的余额部分由租户通过银行按揭贷款的方式补足,原先租金的税收部分予以豁免。

  对于那些商铺和办公楼,我建议考虑更激进的创新手段,将这些物业出租之后,整体产权转入信托计划,然后公开发售。购买者可以享受到租金的长期回报,也可以通过事先约定的折算比例,将其持有的信托收益权转化为商铺或者写字楼的产权,从而抛售获利。最理想的方式是这些信托产品也能够像封闭式基金一样每天交易,只是比封闭式基金多一个赎回的途径。

  我国现在的房地产市场和资本市场基本是割裂的,房地产基本通过银行或者地下钱庄来融资,只有把房地产市场放到资本市场的大环境中,才真正解放了商业银行,同时也给中国的投资银行带来了新机遇。在资本市场中,只要某各产品设计得合理合规,且具有与其风险相应的收益,一定会得到投资人的认可,这样就避免了在房价大幅度下跌的情况下,整个地产行业突然丧失流动性的问题。

  投资银行解决这个问题的办法并不是重组、包装和上市。而是细分客户的需求,原来我们的买房者只能面对上百万元的房子做一个买或不买的决策,这其实是一个很艰难的决定,不能让中产阶级面对如此巨大的不确定性而没有任何可以缓冲的余地。

  我特别反对把银行的按揭贷款打包卖给中小散户,这是国有银行甩包袱的不负责任的做法。在美国,投资银行已经为此付出了惨痛的代价,按揭贷款的打包并没有消除房地产的风险,而是将这些风险转卖给了更多的投资人,使得受害面积更大,危机更持久。(周洛华)

来源:( 上海证券报 )
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