本刊7月2日推出“小区失窃物业该不该担责”的讨论后，陆续接到一批读者的来电来信，有不少业主提出疑问:“目前南昌各小区的物业收费不尽相同，物业收费怎么定，按什么标准？”

　　服务标准决定收费不同

　　按照《物业管理收费法规》，物业管理服务收费应该根据所提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。对于政策性房屋实行政府定价；普通商品房，则实行政府指导价，即规定最高上限，根据服务等级不同，价格在一定范围内调整；而写字楼、商圈、别墅一类的高档物业，则完全由市场定价。

　　目前江西全省统一实行的是2003年发布的《江西省物业管理服务收费管理办法》，南昌市则按2004年补充出台的《南昌市物业管理服务收费管理办法》实施。按照规定，江西省物业管理公共性服务收费标准分为四个级别：一级标准，多层住宅每平方米收费为0.61元到0.90元不等，高层为1.01元与1.50元之间；二级分别为多层0.41元到0.60元之间，高层0.81元-1.00元；三级，多层0.21元到0.40元的范围，高层0.51元到0.80元波动；四级标准相对更低，多层0.10元到0.20元之间，高层为0.30元到0.50元不等。

　　物业管理服务等级标准，按基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务及绿化养护管理等六个方面评定。其中，获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、南昌市物业管理示范称号的物业、省城市物业管理优秀称号的物业，其服务标准可分别在上述各等级最高标准的25%、15%和10%以内上浮。另外，转供电、二次供水及电梯、中央空调等属于专项服务收费。

　　公共收费可用在这些地方

　　物业公司按不同的服务标准收取物业费之后，主要用于下面几个方面：管理、服务及维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费；绿化养护费、公共环境清洁卫生费、安全保卫费、办公费也由物业费支出。由此支出的还有，直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费、法定税金及其他为管理而发生的合理支出。对于物业公司的合理利润，明确规定为普通住宅最高不超过10%。

　　有业主反映，在物业费支出方面，他们对于安全保卫费支出后相应的服务相对不满意。业主认为，在小区失窃时有发生的情况下，物业收取相关费用之后承担的责任过少。有业主甚至认为，以前的安保人员或者今天所谓的“秩序维护员”根本是形同虚设。万达星城业主程先生说，业主交物业管理费并不只是为了让物业有份工作，如果物业在安全保卫这一块不能做得更好，业主不如直接请私人保卫再请部分清洁人员，那还要物业公司做什么？为此业主们提出，如果业委会请的人不负责任，在业主要求下应该可以直接开除。

　　新的服务标准筹备出台

　　南昌市物业管理协会秘书长晁振宇认为，因南昌地属省会城市，随着南昌市楼盘小区品质的不断提高、小区各部分硬件设施加强，现行的服务等级收费标准相对偏差较大，自2003年发布的《江西省物业管理服务收费管理办法》执行以来，历经5年的时间，南昌市物业服务行业职工的工资基本没有上涨。

　　据晁振宇介绍，自年初起南昌市房管局和市物业管理协会已经在酝酿新的《南昌市普通住宅小区物业服务等级标准》，目前相关草案已经出台。该《标准》将本市普通住宅小区物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位与共用设施设备的日常运行保养和维修服务。

　　各个项目分为三个等级，实行五大服务项目分等组合（菜单选择）的模式。例如：在同一个物业管理区域内，业主可以根据实际情况选择一级的保洁服务、二级的绿化服务、三级的秩序维护服务。服务标准由业主自主选择，按质论价。这样可以使业主认识到享受什么标准的服务就应该缴纳什么标准的费用，使物业公司认识到收取什么标准的费用就必须提供什么等级的服务。

　　本刊记者熊凤玲