□文／本报房产工作室

在整个宏观调控政策背景影响下，南昌楼市走进了炎炎夏日。从５月到７月，新政的出台正好１００天，这１００天，新政是否左右了南昌楼市？开发商、消费者的“观望声”何时能停息？开发商和消费者间的心态又产生了那些变化？面对沉寂的南昌楼市，开发商又将做出怎样的战略调整？南昌楼市下半年走势如何？

面对种种问题，南昌楼市的这场“暗战”迫切需要各方给出答案。为此，信息日报从本期开始推出“感受新政下的南昌楼市”系列报道——我们将请业内人士、专家学者畅谈新政下的南昌楼市变化，追踪新政下南昌房地产“走向”。本期我们先听听两位开发商：沿海绿色家园发展（江西）有限公司董事长王瑞敏和南昌万达房地产开发有限公司营销总监李建民的看法。

南昌楼市仍有较大发展空间

南昌万达房地产开发有限公司营销总监李建民

面对新政出台后南昌楼市的平淡市场交易情况，南昌万达房地产开发有限公司营销总监李建民认为牶目前国家出台一系列房地产市场调控政策是为稳定房价、遏止投机性炒房者，对于普通购房者影响并不会太大，只是延长了大家的一个观望期。对于有报道说牞新政带来了南昌楼市“冬天”的说法，他不认同，他表示，目前市场的观望情绪是暂时的，市场早晚会回暖，而且时间不会太长，南昌房地产市场应该在今年的秋天到春节期间恢复正常。

李建民认为，国家一系列房地产市场调控政策在向全国推广的同时，因各地区情况不同，在执行时也将区别对待，所以宣传重点也不一样。南昌政府部门正在做新政的推广，所以开发商要积极配合政府牞练好内功应对目前的市场状况牞开发商要利用这个时期为以后的工作做准备。李建民认为，开发商应对新政要持冷静态度，南昌的楼盘还没有出现“跳水”、束手无策等现象，市场还是很正常。他希望政府管理部门、开发商、消费者都能正确理解新政的核心思想，认真剖析、解读，要理解政府不是要打压房地产行业，而是要引导房地产行业正确、健康、稳定、可持续的发展。

李建民认为，越是初级市场，越容易受外界因素的影响，房地产行业也一样。在目前状况下，房地产市场最容易彷徨，南昌要多借鉴华南地区的经验。李建民认为，在新政强有力的攻势中，南昌的楼市价格没有发生变化，足以证明南昌楼市的健康和稳定。“目前南昌房价没有泡沫，如果有的话，在新政的‘挤压’下早该降价了。过了这个观望期，消费者认清这种情况，市场就自然而然地回暖。”李建民认为，南昌房地产才刚刚起步，还处于萌芽阶段，成长期都没过，市场的活跃期还将保持相当长一段时间，南昌楼市还有很大的发展空间，也将继续朝着成熟稳健的方向发展牞南昌楼市还处于阳光明媚的“春天”。

企业要加强“抗震性”

沿海绿色家园发展（江西）有限公司董事长王瑞敏

近期，国家出台一系列房地产市场调控政策，虽然有些政策的影响还不是很明朗，但是政策的出台，却导致了全国房地产市场都进入了“持币观望期”。全国市场特别是一线城市受影响很大，南昌属于二线城市，但也受到了一定程度的影响，我个人认为，目前南昌房地产景气指数不高有三个方面的原因，一是７、８月本身就是房地产市场的淡季，二是购房者持币观望气氛浓厚，迫使房地产商进行自身调整。三是国家在房产放贷方面愈加收紧，使得开发企业的现金流压力增大。

目前，南昌房地产市场还是比较理性，南昌的房价比是１３（注：房价比＝房价／家庭可支配收入），在全国属于中等水平，大部分家庭购买了新房后，还有一套房改房可用于出租，如果加上这笔收入，房价比还要低于１３这个数。

前几年，南昌的城市化水平较低，多数人聚集在农村。而近年来，南昌城市发展的很快，人们对住房的需求量会比较大。南昌市区的房价目前在２９９６元／平方米左右，南昌的人均收入为８６００元，这样的房产价格在南昌来说是比较适合的。

新政实施至今，多数开发商在调整自身的开发方式，控制开发节奏，控制现金流，同时，市场各楼盘更加注重品质，关注客户的需求，力争做让客户满意的楼盘。过去倘若在销售旺季，户型大一点、功能性差一点的房子也能卖出去，但是，现在就不行了。市民捂紧钱袋子，在观望市场，在等待的同时也在选择最好、最适合自己的房子。而以上这些开发商基本都已经认识到了，有的还做的更好，都能够适时的推出“精而优”的房源。

每次国家政策的调控都将会淘汰一批小企业牞市场规律也始终会坚持优胜劣汰原则。从市场情况分析来看，今年的房价还是呈上涨趋势，但上涨的幅度不会低于居民收入的增长幅度，比去年房价上涨７％左右，相应的南昌居民的收入却增加了１２％。土地价格一直攀升，企业的资金成本也逐步提升，房屋品质不断提高等都导致开发商开发产品的成本越来越高，所以降价的空间不大。

如果说存在降价的原因，也只是没有抗震能力的小企业、小开发商的个别行为，他们面临自有资金不足，急于回笼资金、套现而采取的各种优惠、打折活动，但是力度绝对不是很大。或者有的企业急于转行退出房地产这个行业，也有个别企业正在寻求合作伙伴，这些都是短期行为，时间不会维持太久。