日前，从万科集团董事会上传出消息，2005年上半年，万科实现营业收入43．3亿元，同比增长75．6％；净利润7．95亿元，增长152．6％。2005年上半年，万科销售面积91．8万平方米，同比增长63．3％；销售收入58．2亿元，增长102．8％。其中，万科上海假日风景项目和上海兰乔圣菲项目；深圳万科城项目、东海岸项目和十七英里项目；南昌四季花城、沈阳四季花城、广州四季花城、天津水晶城等项目都取得了良好的销售成绩。

　　万科管理层认为，上半年经营成果的取得，主要得益于公司对行业环境变化的预先察觉与及时应对。

　　行业风云变幻 市场心态逆转

　　2004年，住宅市场结束了此前6年房价增长幅度持续低于居民收入增长的局面，部分城市更出现房价上涨过快、投资购房比例偏高的现象。中低收入家庭购房压力和房地产金融风险成为社会普遍关注的焦点。

　　进入2005年后，全国房地产市场价格保持上涨势头。伴随房价的继续上涨，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度。5月9日，国务院办公厅转发中央七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。此文件出台后，市场持币待购之意转浓，上海、杭州、北京、厦门等城市5月日均成交量均较4月下降超过20％。而上海更为明显，5、6两月上海商品住宅成交量均在80万平米左右，仅为2004年月均成交量270万平米的30％。2005年上半年房地产经营环境“突变”，而业界看法与市场预期，在短短几个月内，亦发生了相当深刻的转折。上半年初，基于房价持续上涨的事实，业界看法多有乐观，或认为中国核心城市房价将在数年内与发达国家大都市接轨；而上半年末，对行业前景之预期亦多迷茫，或认为上轮宏观调控后行业一片惨淡的局面行将重演。

　　冷静观潮 坚持对行业一贯看法

　　相对于上半年前后骤然逆转的部分业界心态，万科管理层仍然坚持其一贯的看法。万科管理层一直认为，无论经营环境貌似高潮抑或低谷，皆为人人可见的表面现象，但要深入探究、把握本质，并作出清醒判断，则必须认识到房地产行业的两个根本性特点。

　　首先，住宅是一种兼有社会属性、投资属性的特殊商品；它既是生活必需品，也是改善生活质量的重要元素，更可成为投资获利的载体。当其稀缺性上升时，基本需要、改善性需求和投资性需求之间的冲突将趋于尖锐。低收入阶层的需要更为迫切，但是在支付能力上却处于弱势。因而一旦房价出现异常的上涨，或超越中低收入家庭购买能力，政府加以调控的决心毋庸置疑。

　　其次，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也正在稳步增长。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，更是不可逆转的趋势。中国住宅市场无与伦比的未来需求，不会发生任何根本性的改变，行业可被看好的长期前景，同样毋庸置疑。

　　因此管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。首先，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。

　　及时行动 从容应对行业调整

　　基于对宏观形势的预判，万科从2004年下半年开始，已经及时做出一系列安排，提前应对即将来临的行业调整期。

　　2004年业界心态大多乐观，较为激进的扩张策略成为一时之选，而万科基于十数年行业经验，坚持稳健的财务策略与效益型增长模式，甚至被部分评论人士认为偏于保守。

　　2004年年末以来，部分城市房价上涨趋势明显，地产企业极易受到“惜售待涨”心态诱惑。而万科获取公平回报的平常心态未受动摇，坚持按既定计划推出产品，取得了不俗的市场表现。

　　珠三角与长三角历来为万科最大的两个区域市场。进入2005年以来，珠三角房价表现平和，但也意味着较低的市场风险；长三角上升势头强劲，但也包含着较大的波动可能。鉴于此种情况，万科在本报告期之前，预先对经营节奏做出了一定调整。尤其是第一季度，亦加快了长三角市场的推盘速度。1－4月，长三角市场实现销售面积20．9万平方米，销售收入15．5亿元，明显高于珠三角市场（销售面积9．1万平方米，销售收入6．0亿元）。

　　根据市场以及政策的变化，万科全面推进“现金为王”的调整策略，为此，万科将调整已于年初披露的全年开工和竣工计划，计划将开工面积向下调减约15％，竣工面积向下调减约10％。万科管理层认为，将去年年末制定的较为乐观的开工计划适当调减，减少现金支出，是顺应政策和市场变化之举。因万科开发的项目绝大多数为多层，相对工期较短，且具备启动快的特点，因此，并不会因此而错失市场可能的机会。

　　同时，万科集团要求各地公司在制定应对策略时，下半年，万科计划新开盘项目以及加推楼盘共34个项目，类型将聚焦主流住宅，区域选择聚焦于深圳、广州、上海、北京、天津五个核心城市。同时更为重视通过合作方式获取土地，重视获取同行企业拥有的存量土地，以争取更为有利的付款条件，改善公司现金流状况。上半年，万科共新增项目储备建筑面积400．3万平方米，其中65％为合作方式获得。

　　万科在融资领域亦不断创新。公司与新加坡政府产业投资有限公司之附属公司新加坡RecoZiyangPteLtd．（RZP）签订协议，将共同投资设立中外合资投资性公司，通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。此种模式在国内尚属首开先河。除此之外，上半年公司共有4个项目通过信托方式融资，融资总额达人民币8．6亿元；有三个项目获得境外银行贷款，借款总额人民币4．07亿元；一个项目参与境外基金合作，获得资金人民币1．4亿元。上半年末，万科非国内银行借款占总借款的比重提高到63．56％。

　　应对行业变化，万科显得很从容。本报综合报道