在中国人的观念里，百善孝为先，“养儿防老”理所当然，父母把房子留给子女也是顺理成章的事。作为“舶来品”的“以房养老”，也就是业界俗称的“住房反向抵押贷款”已渐成为国际通行的做法。2005年，南京汤山留园老年公寓成为全国第一家“敢吃螃蟹的人”，近日有消息称“留园以房养老”早已搁浅，国内其他试点“以房养老”的城市也是步履维艰。“以房养老”模式难道真的只能是“看起来很美”吗？为何运作起来却这么艰难？“以房养老”在江西又有没有它存在和发展的土壤？谁又会是江西第一个“吃这只螃蟹的人”？

　　本期《都市新观察》，本报邀请了江西省老龄委副处长肖守渊、江西省社科院社会学学会会长王明美、南昌市房地产业协会秘书长褚保根，以及相关养老院、金融保险机构人士，共同探讨这个问题。

　　房产，子女，谁更靠得住？

　　张兴，南昌个体企业老板，朋友经常很羡慕地对他说：“你现在可以说没有任何后顾之忧了，有房子，有车，儿子也这么大了，以后养老应该不成问题了！”而张兴对朋友的说法却不敢苟同，他说：“其实像我们这个年龄现在有房、有车算什么！还不是都靠按揭。儿子小小年纪，就穿名牌，讲时尚，每月消费是家里的大户，等他大学毕业的物价水平，没准他的那点薪水连自己都养不起，何谈靠他养老？与其等儿子长大，还不如趁着年轻，多赚一些银子，多买几套房子，等我老的时候，我把房子租出去，靠租金我也可以云游四方。”而作为中年人的张兴，就目前自身的经济状况来看对“养儿防老”担忧看似“杞人忧天”了，而在现实生活中这种担忧却也真实地存在。

　　家住南昌市南浦路的殷红，已到了古稀之年，近段日子在和子女的房产之争中，身心俱疲。殷红老伴过世，身边有三个儿女都已成家，老人每月有几百元的退休金，还有一套一室一厅的房改房。看到大女儿一家没房子住，殷红毫不犹豫地将自己名下的这套一室一厅房改房低价卖给了大女儿，所得的房款此后被三个子女瓜分殆尽。原本以为这样可以“享享儿女清福”的殷红，不久前又被大女儿赶了出来，还说“要住房子可以，交租金来！”殷红很寒心，她哭诉着说，房子没了，子女将自己像踢皮球一样踢来踢去，早知道这样，还不如靠房子养老，不用受这份气。

　　有数据显示，江西在“十五”期末已完全进入了人口老年型社会。2007年，江西老年人口数量继续增加，人口老龄化进程持续加快，65岁以上老年人口达到364.76万人，占全省总人口的8.35%。人口老龄化给经济、政治、文化、社会等方面的发展带来了巨大挑战，特别是养老保障、医疗保障、养老服务和农村养老等方面的压力巨大。虽然才年届不惑，但张兴常会问身边的朋友是否也有他这样的担忧？如果有一天大家老了，靠什么生活，房子还是子女？

　　■江西省老龄委副处长肖守渊：

　　“以房养老”可有效提高老人生活质量

　　目前，我省仍以传统的居家养老为主，可以预见“以房养老”将会成为未来养老的一个发展方向。老人年迈后，自食其力能力差，“以房养老”这种模式可以更好地改善老人的生活质量，而不至于出现“住房富人，现金穷人”晚景凄惨的老人。

　　我国的计划生育政策虽然有效控制了人口的增长，但也带来了一些新问题，两个独生子女结婚之后，面临的是“421”(双方的父母，夫妻俩，一个孩子)的供养负担，再加上医疗的进步，人均寿命的延长，今后，一对小夫妻供养的绝对不只双方的父母，还有父母的父母。而两对老年父母最终向一双儿女遗留双套房产，也似乎显得“富余”，出现了最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入的现象。在这种状况下，以房养老，自我养老，显然是提高老人生活质量较好的选择，也是解决社会养老压力一个较好的办法。

　　■江西省社科院社会学学会会长王明美：

　　要扫除障碍加快推动“以房养老”

　　现在，不少“啃老族”躺在上一辈的遗产中过活，不愿工作。如果年迈父母这样还想着把房产留给他们，未来靠他们来养老比较难。与其这样，还不如过早打算“以房养老”，逼迫年轻人自己打拼生活。这对社会进步和提高个人自身的发展，都是具有积极意义的。

　　随着社会经济的发展，社会性养老将逐步代替家庭式的养老。孤寡老人，还有不想依靠子女的老人，不妨把自己的房产作为自己未来生活的社会保障。人都是趋利的，老人和子女之间因为某些利益冲突，不可避免会产生一定的家庭矛盾。即使没有矛盾，一般子女日常工作较忙，根本无暇照料老人的生活起居，此时，老人应改变传统观念中的“养儿防老”，考虑社会性的养老方式，比如“以房养老”。“以房养老”在许多发达国家被普遍推广，也取得了很好的效果，江西也可以推广，还应该加快推广，社会、政府应该扫除推广的障碍和操作的障碍。

　　■南昌市房地产业协会秘书长褚保根：

　　目前风险大机构介入难

　　“以房养老”模式相配套的一些制度必须到位，否则的话很容易出现纠纷。打比方说，一位老人在市区有一套房子，实行“倒按揭”的话，按照现在的市场价格能从相关机构拿到30万，按照眼下的物价水平老人也许觉得还可以，但是随着市场价格的调整，再加上老人活的时间比较长的话，这个钱应该是不够花的，到时候老人钱没了，房子也没了，怎么办？还比如，老人把房子抵押出去，住进养老院，按月从承接了“以房养老”业务的机构领取生活费，如果老人在世这笔钱还没用完，老人又会觉得自己吃亏。老年人的寿命没办法预期，做“以房养老”业务的银行或者保险等机构，就要承担很大的风险，特别是银行。不过，从另一个层面来看，“倒按揭”年限期满后，房子又会重新投入到房地产市场，这样就又推动了房地产市场的活跃。

　　■养老院、金融保险机构：

　　推行“以房养老”有阻力

　　招商银行南昌分行零售银行部鞠荣景说，“以房养老”对于老年人来说是一个很方便实用的产品。现实的困难是，在办理“以房养老”的“倒按揭”中，银行对房价走势、人寿命预期，以及“倒按揭”利率等，都是一个大难题。加上目前社会并没有这样的市场需求，未来有需求的话银行肯定会做。

　　江西保监局新闻发言人胡文捷称，“以房养老”只是在一些大城市摸索，虽然早前听说有保险机构已经获批开办该业务，但江西的保险机构还没有一家涉足这项业务。推行这项业务，最大的障碍来自于社会观念问题。收入高的家庭，自身条件比较富裕，养老费用根本不成问题，没有办“以房养老”的必要。收入低的老人，其子女自身经济状况也好不到哪里去，生存压力、买房压力很大，这时候老人一般情况下只会为子女着想，把房产留给他们，办理“以房养老”的也少。目前全国“以房养老”还在试验阶段，江西保险机构也只能先观望，如果可行会适时推出该项业务。

　　南昌市老年颐养中心负责人周志强也表示，如果配套政策比较完善的话，养老院肯定会做。就目前来看，如果老人把房子抵押给养老院，在老人有生之年，养老院为老人提供养老费用或者说养老服务，老人过世后将房产转为养老院名下。如果是孤寡老人，操作还比较方便；如果是有子女的老人，其中又会涉及很多纠纷。加上和老人签订协议后，养老过程中，会碰到许多市场难以预期的风险，怎么来平衡这种关系，都是一个问题。

　　■城市老龄人：

　　“社区养老”模式更易接受

　　家住象山北路70多岁的骆光辉，有劳保、社保，他表示“以房养老”这种做法能够接受。但如果和子女没什么矛盾，自己更愿意和孩子住在一起，享受天伦之乐。如果有矛盾，可以考虑让子女付钱到养老院去。提高自身生活质量固然重要，但亲情更不可少。而且，为了自己的面子，也为了子女的面子，他还是会选择居家养老，而不会“以房养老”。

　　另外，68岁的罗良也觉得“以房养老”的模式挺好，但是不符合江西的实际。他觉得更为实际点的办法是，社区成立一个服务站，把社区里的老人集中到服务站，再请人来照顾这些老人，提供房子的那个老人就不用交费了，其他老人就要交相应的费用。这和在养老院里养老的道理是一样的，只是因为离家近，而且老人间比较熟，相处起来更快乐。

　　“以房养老”的三种模式

　　“以房养老”，学名叫做“住房反向抵押贷款”，起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。据统计，美国实施此种贷款业务20多年来，约有300万美国老年人因此脱离贫困，1200万人从中受益，已经成为许多老年住房所有者养老的首选方式。

　　美国模式

　　它的放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。

　　新加坡模式

　　60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构（如养老院），由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

　　本土模式

　　也可以说是“以房养老”的初级阶段，就是不需要金融机构或者政府公益机构介入，自己出租出售房屋补贴养老。这种情况操作性强，实用性也强，在我国，在我省还比较多见。

　　□文/图记者刘媛 实习生叶莉娜 胡波