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银行业孤独自保只会满盘皆输
https://www.jxnews.com.cn   2006-05-18 14:24   编辑: 刘毅
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  童大焕

  有媒体于本月11日报道称,央行拟提高购房首付成数以打压房价,购房首付款比例从目前的最低2成,提高到4至5成。此消息引起舆论哗然,央行有关人士在接受媒体采访时表示,央行并没有发布相关消息。然而很快,消息又说,央行将于本周邀请多家房地产公司开会,商议“房贷首付”问题(5月15日《中国经济时报》)。

  短短数天,风云变幻,“天气”就像孩子不成熟的脸。但若说银行此举能最终打压房价,我不相信。有消息说,台湾房地产价格经历三轮火爆上涨后上涨了3.8倍,首付比例提高至5成后,楼市持续低迷了13年。但台湾是台湾,大陆是大陆。台湾的情形是贫富差距不那么大,市场也没有那么大;大陆则不然,不仅市场和贫富差距都大,而且有大量企业中高级管理人员、海归、灰色收入人群拥有大笔的现钱,此外还有海外资金的炒作。真正靠房贷养房的人占比不高。

  有数据表明,2004年个人住房按揭贷款为4700亿元;在宏观调控后的2005年,迅速下降到2600亿元;2006年第一季度,更是降为256亿元。2004年全国的房地产总投资是一万多亿元;2005年1-11月仅住宅投资就达11015.12亿元。相对于房地产市场每年一万多亿元投资、两三万亿元产出,现有个人按揭大约只占其份额的3%至10%。而这部分人,恰恰是房地产市场中最需要保障其住房权利、满足其住房需求的人,同时也是银行在商业房贷中最稳定、最可靠的利润来源。他们在银行按揭购房,绝大部分用于自住,即使少量用于投资,也是长期投资而非短期投机,以备未来养老等不时之需。经验表明,即使在当年香港这样的超级房地产投机市场,房市的崩盘也不影响这部分人按期给银行付月供。这部分人是银行贷款真正长久的优质资产。

  对于这部分人,正确的决策应该是降低首付(甚至可以像欧美国家一样普遍对其实施零首付)和贷款利率,而不是相反。这部分人绝大部分是普通工薪阶层和靠相对稳定的职业收入来供房的人,他们一般不会有太高的积蓄,因此,大幅度提高首付比率,只会把他们中的大部分人排除在房地产市场之外,而那些真正炒房的人却丝毫不受影响。

  因此,不论是从打压房价的角度,还是从银行业规避风险的角度看,提高首付比率和房贷利率都不是良策。通过简单提高首付比率和房贷利率的办法只会导致房市的逆选择和逆淘汰——真正需要购房的人被大量淘汰了,炒房者却只有少量被淘汰,结果是房市中的健康力量反而被扼杀。这样的逆淘汰,不仅有违房地产业保障公民居住权利的初衷,有悖于房市的健康发展,也丝毫无助于打压房价,甚至有可能像今年第一季度一样,因压抑的需求释放而导致房价的报复性快速上涨。同时对商业银行来说,也是得不偿失,因为房贷业务萎缩将使银行消费信贷余额全面下降,优质信贷资产也更加萎缩。

  调控房价的手段有不少,银行规避风险的方式也很多,简单的提高首付和房贷利率,却无异于火上浇油。之所以会出现这种情形,可能是有关部门病急乱投医,或者是因为在宏观层面缺乏综合协调的机制,导致各个部门各自为阵孤独自保,以至于出现潘石屹嘲笑的北京市有关部门通过禁售一个月来打击开发商囤房,实际上是在帮助开发商囤房的笑话。其结果犹似挖肉补疮,越弄越糟。房市无论怎么调控,都不能背离确保最基础的普通民众阶层的居住权利这一目标和初衷,一旦偏离了这个方向,把普通百姓的需求和利益置之度外,调控只会适得其反。

来源:( 中国保险报 )
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