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重庆土地新政的新意与限度
大江网 2007-07-11 09:30

  重庆荣任全国统筹城乡综合配套改革试验区以来,伴随着各种城市化规划的披露,有两个现象让人难以忽视。

  一是沾到重庆板块的上市公司股价总体飙升,二是重庆的主城区房价急剧上涨,最为人乐道的一个数字是9天之内房价上涨7.6%。另据“中原地产”等房地产调查机构估计,重庆成为“试验区”后,全市有超过60%的在售楼盘涨了价或正在酝酿涨价,平均涨幅在每平方米200元-300元。

  很快,房价飙升被指责为开发商玩弄概念游戏的一个阳谋。即便我们承认这是个阳谋,也应该看看阳谋出炉的条件是什么,政府才能对症下药,而非指东打西。

  首先,我们必须承认,在试验区的名义下,有关重庆概念的投资品种因为价格上涨预期有了升值可能而受到追捧。房地产与股票作为目前最重要的投资品种,在重庆成为改革区一年之前价格就已经上涨。中原地产的数据是重庆、成都房地产去年上涨20%。相比而言,股市板块预期更早,从去年开始,渝开发、渝三峡等重庆上市公司就以重组模式成为轮涨的领头板块。成为试验区之后,重庆板块龙头股更是成为抗跌热点,走势明显强于大盘。

  理解了投资预期之后,就能够明白重庆房价的上涨动因,首先是由于重庆房地产在许多人眼中具备了投资价值,这才有了噬腥而来的投资者炒作的可能。其次,城市化加大了商品房的需求,土地流转的行政工程将使土地价格逐步上涨,投资者的跟风炒作将使重庆楼市进入上涨周期。

  重庆市政府的城乡统筹大体思路包括:转移近1000万农村富余劳动力进城,使其由农民转化为市民;与此同时,在农村实现农业产业集约化、规模化,保障农民增收。重庆的城市化将使目前占80%的农村居民逐步地转移到城市之中,如果1000万农村富余劳动力的20%购置城市商品房,也将有200万的刚性需求。当然,为了解决这一问题,政府在“一小时城市圈”规划了30多个有特色的工业园区,准备把农村青壮年劳力都转移到这些园区。这就意味着大多数农村劳动力不会成为商品房市场的购买者,而是政府规划区内的劳动者与限价房的消费者。

  但其中部分高收入者已经或者即将购置主城区房产,成为重庆中心城区的主力居民。同时,也有看好重庆房价的外地投资客将投资重庆主城区的房地产,目前的销售数据印证了这一点。试验区与城市化提供了两拨儿商品房的消费者,一是看好重庆未来经济发展的外来客,二是重庆农村中的富裕阶层。财富梯度效应开始显现,区县和市外等非主城居民的外来投资比例明显增多。

  拨开媒体对“重庆土地新政”的过度解读,所谓“将带来新中国成立以来第三次土地革命”的评价过高,名不副实。重庆土地变革的主要方法是置换,将原农村宅基地的20%建立集约型的容积率高的农村社区,将剩下的80%的宅基地指标置换为城市建设用地,相当于土地空间挪移,在保证土地总面积不变、耕地性质不变、粮食产量不变的前提下,增加城市建设用地。

  这是一场政府主导下的新农村变革,是在不涉及土地产权基础上,在给定的范围内进行试验———这从当地国土资源局对小产权房的严厉禁止就可以看得出来———以期降低城市化的成本的同时,使农民顺利转变身份。这不是一场放开土地产权的革命,而是一场关于土地流转即农民土地使用权的部分改良,农民获得基本保障,政府获得的是集约化的土地所有权和使用权,在权力与土地使用权之间的置换仍是不平等的。以土地收益支付城市化改革成本,将成为政府试验的主要路径。

  不过,土地新政常常过犹不及,这方面教训已经足够沉重。重庆房价进入了上升通道,如果重庆房价脱离现实就此坐上云霄飞车,重庆新政很有可能成为新一轮圈地新政与房改新政,这将会给当地市场带来严重的不良影响,最终妨碍农村城市化的步伐。

  尤其值得注意的是,重庆以往数年房价比较稳定的一个重要原因是力保保障型住房的土地供给,普通商品房和廉租住房、经济适用房的建设用地占居住用地的88%,同时先后推出商品房销售联机备案、房屋销售按套内面积计价、商品房销售现场信息公示、商品房预售资金监管等一系列科学而规范的管理制度。因此,为了继续保证广大普通市民的住房需求,此次重庆土地新政,不应放弃保障性住房的优先地位,以及以消费者利益为上的主旨。同时,作为改革试验区,重庆完全可以再进一步放开农民土地使用权价格,适当放开市场化沽价,使农民有机会更多分享土地流转收益,而不是走政府牢牢控制土地价格的老路。(叶檀)

来源: 北京青年报
编辑: 骆寒蕾
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