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真实统计地价房价比才能破解房市难题
大江网 2009-07-27 23:28

  李新月

  土地价格到底会不会推高房价,一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。近日,国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%,其中,比例在30%以下的约占项目总数的78%。而前不久,一位郑州的开发商向提供的一份楼盘成本清单,楼面地价占到售价的40%,人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费、治安收费等税费占到了售价的10%(2009年7月27日08中央电视台《经济半小时》)。

  高房价害苦了中国城市百姓,民众指责开发商牟取暴利造成房价居高不下,开发商辩解利润并不高,“面粉贵过面包”,利润空间很小,房价高是因为地价高。政府又说土地占房价成本没有开发商说的那样高。言外之意开发商是暴利的始作俑者。双方都把矛头指向了对方,都不愿意承认自己是高房价的受益者。为了驳斥对方,双方都拿出了刺伤对方的利器—数据,但是这些数据却是大相径庭。公说公有理婆说婆有理,难道中国的房价构成比哥德巴赫猜想的数学题还难破解?其实不然,笔者认为国土部门的统计方法值得商榷,客观的统计便可破解这一难题。

  国土部门在地价的统计上忽略了大中城市与偏远、小城市的差别。土地价格在房价中的比重应该根据具体的城市情况而言,偏远、小城市中,地价在房价中的比例并不会太高,这些地方土地价格很低,不能反映出实际的成交水平,但是对一些大中城市来说,这样的数据在30%-40%,甚至以上都很正常。比如拿北京、上海去和西部中小城市平均,就没有可比性,北京、上海个别地价占房价的比例不含税费就会达到70%,而西部中小城市个别地价占房价的比例不含税费就仅占10%左右。这样简单计算平均值的统计方法并不可取。

  国土部门在地价的统计上还忽略了地价的延伸成本。现有的土地供给政策中有毛地的出让和净地的出让。毛地出让时,国土部门只统计了土地出让金的价格,并没有统计土地开发与拆迁中的成本。净地出让时,国土部门只统计了土地出让金的价格,并没有统计房地产项目的建设周期和规划中配套建设的内容与比例;也没有统计应分摊到土地成本中的大量实物地租。国土部门只统计了一个土地出让时的初始价格,没有统计土地出让后的延伸价格,至于和土地开发绑定的人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费、治安收费等收费更是没有统计。正如北京市华远集团总裁任志强在《越描越黑》一文写的那样,“仅仅计算土地出让时的地价初始价格,而不计算同时必然发生的相关费用,完全是一种自欺欺人的宣传,而非公布地价的实际成本和比重关系。”

  由于在统计方法认识上的分歧,很多房地产业内人士和网友批评,国土部门公布的地价占房价的调查数字,是为了掩盖工作上的失误,保护部门的特权利益,人为的排除各种因素,压低土地成本在房价中比例的结果。国土部门出力不讨好,是缘于自己既是远动员又是裁判员的统计角色上的尴尬。破解这个角色难题,笔者认为可以借助中立的民间组织进行统计。比如说全国工商联,在此之前的两会中,全国工商联曾提出过同样内容的报告,并且得了到中央政府、研究机构和网友们的认可,国家可以委托他们或象他们一样的民间组织,进行范围更广、内涵更深的调查,为政府的决策提供依据。

  在房价不断上涨,地价对房价推动作用的不断争议中,大部分正常工作数年却无力买房者的谴责声中,客观、真实的调查地价在房地产开发中的成本,对于厘清人员流动、城市扩张、耕地红线与地价的关系;政府寡头垄断性出让供应土地、房地产商之间充分竞争与地价的关系;建设用地强制征用、卖地收入、卖地税收、税收分成、配套收费和罚款与地价的关系;制定针对性的政策,解决政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制和地方政府的房地产财政的深层次原因,至关重要。只有这样,才能真正让房价在健康、理性的轨道上运行,使老百姓能够通过自己的辛勤劳动,获得价值对等的居所。

来源: 大江网
编辑: 邹凯
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