您当前的位置 :大江时评 > 媒体热评 正文
中国的房地产制度要大改
大江网 2009-11-10 09:57

  杨青丽

  第一,当前房价不合理。

  无论是从租金收益率低、房地产开发毛利率高,还是居民可支付房价——以居民平均未来收入折现值计算,当前房价已经很高了,即房价收入比远远超过国际普遍认可的3~6倍。

  第二,当前不合理的房价不会立刻改变,可能还会继续疯涨。

  原因在于房地产制度本身短期不会大改,房地产投资或投机时,信息更不透明,容易一边倒,与赌博无异。当缺乏租金收益率的衡量,一味囤货博傻,赌后来者愿意付更高价格买入时,房价就失去理性,没有外力抑制,疯狂会持续较长时间。

  第三,彻底抑制房地产泡沫化,必须进行房地产相关制度的大改。

  大改措施包括:物业税、遗产税的实施;房地产开发主体多元化,让集资建房者参与土地竞价,即让不以获利为目的的房地产开发主体加入土地开发。即使以高昂的土地开发成本计,加上建筑成本,其最终的房价将明显低于以营利为目的的房地产开发商推出的房价。

  还要公开竞标建筑商,使房地产开发的主要盈利方转向建筑商,进一步激发房地产开发各子环节的专业化发展;对房地产开发进行严格的合理规划。

  这种大改是政策的中长期目标。

  从短期来看,信贷条件宽松、房价连续冲高,政策的小调已是必需。具体措施包括严格房贷政策、提高利率、增加土地供应、打击囤地行为等。这些小调措施会使当前房价小幅调整一下,但若极度泡沫化之后小调,或小调持续到一定程度也会引发剧烈的房价波动。

  第四,即使房价下降也未必会拖累GDP。

  房价下跌拖累GDP是很多人担心的问题。无论大改或小调,都可能导致房价下跌或持平,但这并不意味着必然会拖累GDP下降。

  从经济学的道理上讲,成交量的上升才最终支持GDP上升。所以,房地产支持GDP的途径既可以是房价升带动销量升,也可以是削价或平价刺激销量。后者政府可以作为的空间也很大,如可以通过推出大量的平价房来实现。

  至于担心房价跌对GDP的负面影响主要是担心财富效应的冲击,但中国目前房贷占比还不是很高,房价跌的负财富效应完全可以通过销量的上升抵消。

  毕竟,过度依赖房价泡沫化来推动销量及GDP是一种饮鸩止渴的发展模式。

  第五,投机房地产的巨额财富应引流到其他更有利于社会平衡发展的渠道。

  笔者认为,不应该投机于作为必需品的商品如房屋。要做到这一点,首先,应建立高额遗产税制度,塑造一个人只为自己一生负责的社会共同诉求,摒弃仅仅为子孙后代积累财富的落后人生理想。其次,要完善各项房地产税收制度。第三,应放开、鼓励财富流向科技进步创新、宇宙探索、社会共同福祉等方面的制度,如创业板就是一个很好的制度,当然也需要制度配套来保证创业板真正支撑技术创新。

  第六,房屋若及时进行技术革新及重置,更能推动经济及社会发展。

  不妨把房屋看得更易变一些,房屋可以过十年左右更换,可以及时运用新技术新方法,可以不喜欢就换掉。这是更快地推动技术、推动GDP、推动社会进步的途径,为什么不可以呢?

  (作者系交银国际董事总经理、研究部主管)

来源: 第一财经日报
编辑: 刘彧
相关新闻
我来说两句:
[ 网友留言只代表个人观点,不代表大江网立场 ] 昵称:     
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
大江网版权与免责声明
1、凡本网注明“大江网讯”或“大江网”的所有作品,版权均属于大江网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:大江网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
2、凡本网注明“大江网讯[XXX报]”或“大江网-XXX报”的所有作品,版权均属于江西日报社,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:大江网·XXX报”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
3、凡本网注明“来源:XXX(非大江网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。本网转载其他媒体之稿件,意在为公众提供免费服务。如稿件版权单位或个人不想在本网发布,可与本网联系,本网视情况可立即将其撤除。
4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。
※联系方式:大江网新闻中心 电话:0791-6849735
时评点击排行榜
时评周刊
每日推荐
漫 评