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深圳房价到底涨了多少
大江网 2010-01-05 11:07

  作者:周浩

  元旦期间关于深圳房价的一条新闻,相信吸引了很多人的眼球。据报道,深圳市国土房产部门的统计数据显示,2009年12月,深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22304元,比上年同期上涨103%。简单来说,这条新闻是想告诉读者,深圳的房价在过去的一年里涨了一倍。然而,房价等经济数据本身存在着很多的“解读陷阱”,对数据的准确理解,不仅有利于了解经济发展状况,也有利于减轻不必要的揣测和恐慌。

  解释深圳房价涨了多少前,先让我们看这样一个例子,以下这段文字来自于央行的2009年第三季度货币政策执行报告,其中关于房地产价格上涨的,有这样一段表述:“商品房销售快速增长。前三季度,全国商品房累计销售面积5.84亿平方米,同比增长44.8%,比上半年加快13.1个百分点;累计销售额2.75万亿元,同比增长73.4%,比上半年加快20.4个百分点。”根据这样的一段描述,我们可以做这样一个分析:销售面积上升了44.8%,而销售额上升了73.4%,销售单价(即每平方的单价)的上升应该超过了20%。而正是在这段话之后,却出现了另一段描述:“9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%……”乍一看,关于房地产价格仅上涨2.8%的说法与央行之前描述的整体概况是存在相当大的矛盾的,因为根据简单的数学分析,全国房价理应上升了超过20%,很多人可能会得出这样的结论,政府机构为了保增长,“故意”制造出一幅地产价格没有大幅上涨的“假象”,以“逃避”其监管不力的职责。

  是这样么?我们可以看另外一个例子:假设上海著名的“汤臣一品”2009年销售出了10套,每套成交价为1亿元,那么成交量就是10亿元,而这个楼盘2008年却一套也没有销售出去,成交量为0。在总体描述中,如果上海其他楼盘的销售情况与2008年一样(举例来说,都销售了10亿元),那么上海市2009年楼市总体成交就比去年上涨了一倍,同时,由于汤臣一品的单价较高,那么上海市的楼价也会骤然上升。明眼人都知道,这种统计出了“问题”,问题就在于统计者混淆了豪宅和普通住宅的价格。事实上,这些问题是统计学创立以来一直想要解决的问题,即通过权重和季节调整等科学方法,从而得到一个更加客观的以及有代表性的样本和数据。同时,从比较意义上来讲,汤臣一品尽管在2008年没有销售出一套,却应该有一个“价格”存在,而这个“价格”才是真正可以比较的价格。

  以上的两个例子,其实是想告诉读者,经济数据本身存在很多的“解读陷阱”,拿深圳房价来说,2008年12月,经济一片萧条,几乎没有楼盘成交的案例,很多买家也因为看跌楼市而放弃买房计划,豪宅销售更是无人问津,而2009年12月,买家纷纷入场,豪宅的销售也十分火爆,在推动成交总量的同时,也推高了每平方米房价的简单平均数(即不考虑权重而将豪宅和普通住宅视同一致)。这样的情况在笔者生活的新加坡也同样存在,我的一个同事最近买了一套房子,很多人问他,为什么选在房价最高的时候买呢?他说,其实他从2008年经济危机开始时就到处看房,希望能够选到一套“低价房”,但他看中的房子,房东几乎不愿意降价销售,而市面上的低价房,本身的“素质”也很难让他下定决心。最终,他仍然选了一套价格一直较为坚挺的公寓,而楼市的快速回暖,是让他真正下决心买下房子的“催化剂”。

  总结一下,在深圳房价这个有趣的问题上,我们需要注意的是,由于宏观环境的不同,2008年和2009年的这两个“12月”其实没有太强的可比性,而不管是投资者还是自住客,也不能仅仅通过这两个“12月”的简单房价数据,得出可信的结论。同时,更多的针对房价是否存在泡沫以及楼市会否崩盘的讨论,也应该“有的放矢”。(作者系新加坡国立大学公共政策管理硕士)

来源: 上海商报
编辑: 黎中元
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[285761]大江网友:kevin 2010-01-24 10:03 发表评论:

  房价高的太离谱了,试想一下,你现在有100万,在深圳你能买到什么房子,嗯,也许你只能买到50平米的小居室,而在深圳又有多少人有100万呢..........


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