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开征物业税的难度几乎无法克服
大江网 2010-01-06 11:03

  据昨日媒体报道,“今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税”。这意味着本来在部分地区“空转”试点达6年之久的物业税,如今准备向全国推广了。

  虽然这还是“空转”,但这个消息在开征限售股个人所得税之后传来,还是颇值琢磨的。因为这两个税种,都被某些专家看成是抑制投机暴利的行政砝码,尽管对正常投资的积极性也有一定的杀伤。但过高的房价,已被看成是中国经济心腹大患。权益类投资的暴利要用税收限制,税收要是能够限制房价,岂不是政府顺乎民意,且又能新添财政收入来源吗?

  理虽然貌似正当,但要说这就是物业税即将开征的先兆,却也难以断定。因为要开征物业税消息实在太多了,比如去年5月初,国务院批转“发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知”,就明确提出了“深化房地产税制改革,研究开征物业税”,并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。那可是最高行政层面的明确意见,比之这次只是国税总局自己向全国推广“空转”,实际信号的意义恐怕更为真实。

  但为什么至今没有具体的时间表呢?空转试点了6年,还要在全国范围继续空转,这除了浪费征税资源外,没有任何实际意义。也和我国改革先局部试点,再实现全国推广的经验完全不同。因为“空转”还只是“空转”,只是把税务总局在一些地方的自娱自乐,换成了全国税务系统的自娱自乐。这证明税务系统并无把握,可以实际进行物业税的征收。

  当然从理论上说,物业税作为针对土地、房屋等不动产的财产税,并非是一个举世没有的税种,需要中国人发挥超乎市场经济制度之外的想象力,创造出这个税种。物业税很简单,就是要求物业的承租人或所有者,每年缴纳一定的税款。

  按照中央对房地产税制改革的设想,物业税要将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去在各环节征收的各种税费,将在房产保有期内分批、分时间段缴纳。

  我国从2006年开始,先在北京、深圳、南京、重庆等6个城市对物业税进行空转试点,2008年试点城市数量进一步增加到10个。空转虽然虚拟,没有实际的资金参与,但一切步骤和真实征税流程相同。然而在物业税空转试点中,首先遇到税基评估的障碍,至今就没有好办法克服。

  因为我国现在不动产市场现价评估缺乏统一标准。既无纳税人和税务部门共同认可的独立第三方评估机构,也无现成的统一数据可以直接使用。即使有独立第三方可以负责,但想全面开征物业税,完成全国所有应税不动产的评估,也至少需要3至5年的准备。因为这涉及到千家万户各种不同类型、不同地区的物业,不是短时间就能够评估完的。

  其次,物业税是新增税种,对税务机关征收能力来说也是重大考验。目前我国税务机关征税主要是针对法人,而对个体工商户就采取简单一刀切的定额税方式了;个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税,则意味着税务机关要直接面对千家万户的居民,如何高效征收而不扰民,现在税务机关要不扩大编制,力不从心是显然的。

  最后,作为地产开发主要受益方的地方政府,对开征物业税的态度很消极,因为这将使得地方政府失去巨额土地出让金,那可是它们收入的一大半。

  从提出征收物业税的设想,到现在已有6年多了。但由于大到利益分配,细到税率、税基和征收对象暂时都无法解决,一直处于理论审美阶段。要把牵动这么大范围的利益变化搞好,困难之大甚至超乎想象。

  但我国现在开征物业税,实际上又被视为弓在弦上不得不发。因为地产泡沫现在已成为影响中国经济结构的重大隐患,中央屡思政策却苦无良方。而开征物业税据说对抑制房产炒卖、平抑房价、减少资产泡沫具有积极作用。然而要改目前“购房成本高、使用成本低”为“购房成本低、使用成本高”,国家的征税能力直接调控地产市场是否有效?却是个未知数。因为日本、美国都征收物业税,但它们也有地产泡沫。其实任何征税的手段,都无法克服市场价格的泡沫。

  但这都还不是要害。在中国开征物业税,问题还不是在这些技术性环节上,也不是担心政府这边收税,那边土地出让金之类的收费还在继续——这和燃油税没有消除养路费类似。在中国,物业税无法成为真正的物业税,核心在于中国的土地制度规定中国的物业基础:土地,只有一个所有者——国家。国家要收国家的税,这可是彻底地颠覆了市场经济的税制。无法应付这个挑战,怎么开征物业税?(阿西,作者系上海独立财经观察人士)

来源: 上海商报
编辑: 黎中元
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