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中国高房价:体制造就的流动性游戏
大江网 2010-01-22 10:30

  刘煜辉(社科院金融专家)

  2002年底,朱镕基总理离任前重提“恐高症”,强调在大好形势下一定要看到问题,不要被冲昏头脑。“我预料(GDP)全年会超过8%——我不希望超过8%,这个形势太好了,我有恐高症,我就是怕太高了,太高将来怎么办,你能维持8%吗?或甚至于更高。”他认为,楼市经济是靠不住的,“现在投资的增长60%靠房地产,房地产的推动能力很大,建筑材料工业、钢铁工业都上去了,但将来如果没有这样的拉动力怎么办?难以为继啊!”他又说,“我也不是说问题很大,我就是说,某些城市——我没说全部城市,它的房地产有一点热,不是‘过热’,是有一点热,现在就应引起注意”;“我们要更加着力培养人民群众的购买力,特别是农民的购买力,才能拉动这个生产,而不是单纯靠投资”;“这个房地产,特别是高级房地产,尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢?你不能把这个风险都加在银行身上,我只是提出一个预测,也不是警告,要小心一点。”(摘自《朱镕基:本届总理任期的最后100天》,《财经时报》2003年3月2日)

  在目前高房价的背景下,再看看这段文章,或许能引起我们的某些反思。现在,学者们常用房价收入比和租金回报率衡量不合理的中国房价,在体制下却是理性选择的结果。

  从供给面看,地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是,体制下,中国地产商就不再是简单的生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,“打死”开发商,政府的收入从何来?地方政府会自觉地控制供给为开发商保值,出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”,因为政府会主动和他们协商,以保持最大的共同利益,比如容积率,给他们提升个百分之几十,可以给他们加楼高,甚至修改规划以躲囤地处罚等等,办法多得很。所以,“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。

  从需求面看,城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求,货币超发所导致的通胀压力逼着房屋完全脱离消费属性,而沦为跟黄金一样的天然保值品,黄金没有使用价值,而中国房价可以不必看租金回报率。其实,更关键是信贷条件的放松。如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任,中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求,而且能释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力,但人口基数实在巨大。尽管不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新,但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。

  中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。最近看到的一位中国台湾作者写的书,她在德国大学当研究员,有一份不算微薄的薪水,想贷款置业,却不被银行通过,因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入。这在中国有可能吗?

  尽管最近政府调控房地产的稻草密集地扔出,但仍然不能就此排除中国房价是否还会进入一次飙涨阶段,因为中国经济中本能的极强的投资和信贷的“动物精神”仍在。

  房价下跌趋势形成中短期还难以奢望,除非取消期房预售和迅速开启物业税,决心准备好了吗?去年卖了4.4万亿人民币的房子,回笼的资金足够地产商撑过一年半载,面对不确定的未来,开发商也会调整策略,尽可能控制新开工量和延长建设期,现金若过快变成资本形成,一旦形势有变,那将是“下油锅”的感觉。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训,我相信多数开发商还是心有余悸,如果不是危机及时到来,恐怕当下的地产商要倒掉大半。

  而未来两三年中,银根已经难以实质性紧起来了,这一轮政府投资主导的经济刺激,注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松,地产商不愁拿不到钱,没有必要再倾销。

  尽管很多理由支持中国的房价跌不下来,但从长期看,任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律——老龄化。当一个国家家庭的财富主要由房产构成时,当“90后”的中国富裕家庭都拥有(或继承)3套以上的房产时,谁来维持这个国家的家庭财富不贬值?靠那些想进城的农民工吗?这是一个值得思考的问题。

来源: 每日经济新闻
编辑: 黎中元
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