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10个亿元户难掩盖拆迁户的权利困境
大江网 2010-01-26 09:22

  作者:毕舸

  广东最大旧改项目———深圳大冲旧村改造项目村民物业签约启动,首日签约已达168户。据估计,此次改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。记者调查发现,为应对高房价,大多数原村民不要现金补偿,而是选择物业补偿。(《深圳晶报》1月25日)

  深圳大冲旧村改造补偿金将造就10个亿元户,400户千万富翁家庭,这一组令人炫目的数字,恐怕会令看到报道的读者羡慕深圳被拆迁户的“一夜暴富”———但是,“10个亿元户”不能掩盖拆迁中的权利困境。正如报道中所提到的,大多数原村民选择物业补偿,就在于现金补偿与当下深圳房价之间依然存在巨大悬殊,因此看似不菲的经济补偿无法弥补村民丧失房屋以及房屋所附加的经营、租赁等价值,也完全跟不上购买商品房所需费用。10个亿元户,400户千万富翁家庭不过是当地村民中的个案,绝大多数村民恐怕还要面临着“未来如何生存”的困境。

  实际上,只要农村土地流转不解决一个核心问题———宅基地使用权的转让,农民就无法获得足够的权利保障,包括对土地真正的自主产权、交易权以及收益权。随着农村劳动力向城镇转移步伐加快和城市中普遍存在的“城中村”进入改造轨道,农民出售宅基地和住宅的情况越来越普遍。由于这些宅基地和住宅属于农村集体土地,并没有经过确权,因此买卖时无法办理过户手续,造成这些农村宅基地交易存在风险,致使农民的宅基地和住宅缺乏有力保护。

  遗憾的是,《物权法》并没有达到舆论、专家与公众的共同期待———尽快通过完善有关法律法规,通过为农民住宅办理产权证的方式,使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序买卖,以推动农村经济健康发展。

  因此,不管是在城市还是在农村,没有住宅完善确权和登记发证,居民就少了一道法律上的“护身符”。诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等,他们无法获得完善的住宅确权和登记发证资料为法律凭据。农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证缺失,已经成为农民私有财产管理的制度障碍。

  我们可以假设,如果农民私宅可以经确权发证后,顺利进入市场进行交易、租赁、抵押,由不动资产变为资本流向社会,也许就不会存在那么多至今仍然屹立的“城中村”,规范的市场交易能够逐步消化掉那些“城中村”。我们同样可以假设,如果农民真正拥有对农村宅基地和农民住宅的产权,他们在拆迁过程中就拥有了与地方政府、开发商对等的博弈能力,不仅可以依法享有城市化进程的经济收益,而且同样有助于城市改造进程的顺畅———农民不担心因为权利不足而导致拆迁博弈代价大于收益,也就不会成为所谓的“钉子户”。

  目前,由于以往农村宅基地和农民住宅没有完善确权,因此农民的土地财产权利缺乏,在某种程度上也正是农民贫困的一大原因。如果对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续,使农民的合法宅基地上市流转,显然是落实农民财产权利之举,有助于农民摆脱权利贫困。“10个亿元户”不能掩盖拆迁中的权利困境,正需要公共决策者以更大的魄力与决心去破解。

来源: 燕赵都市报
编辑: 黎中元
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