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共有经适房产权未必是好政策选项
大江网 2010-02-04 10:24

  作者:李华芳

  据报道,中国已开始起草《住房保障法》,草稿对经济适用房的产权问题作出规定:将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经适房产权,出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定。

  虽然明言政府与住户共同拥有经适房的产权,但草稿目前还没有全文公开,因而无法探知出资比例规定的细节。不过如果按照“根据土地使用和建筑及安装费用的比例”来确定,政府毫无疑问将占据大头。这是因为,一来政府拥有土地,二来负责建设,尽管建设经适房可能通过市场化的方式进行,也并不影响政府在其中的主导作用。

  需要指出的是,经济适用房并不是唯一形式的保障性住房,针对不同层次和不同地区需要住房保障的人群的具体情况,政府的政策选项包括社会救济、廉租房、限价房、经适房等,而在此之外的人群就进入房地产市场,购买商品房以实现“居者有其屋”的梦想。

  之所以要“居者有其屋”,是为了“有恒产者有恒心”,从而实现社会的稳定和发展。不过经济发展的历史表明,实现社会之稳定和发展并不一定非得人人拥有房产,中国庞大的人口也表明每户拥有房产是一个不可能完成的任务。政府通过保障性住房以解决低收入群体的住房需求,同样可以达到社会稳定与发展的目标。香港等一些地区的经验已证明了这一点。

  但这并不是说共有产权可以解决目前中国的保障性住房问题。实际上,保障性住房尽管大多靠政府提供,但其供给的来源和方式却是多种多样的。因为中国如此之大,各地情况迥异,所以中国的住房政策不能搞一刀切,应该让各地方政府有自由去选择适应地方发展的保障性住房政策。

  当然在划定谁值得保障方面,即使遵循让各地方政府有选择标准的权力,但统一的原则应该是针对收入而非住房面积等其他标准。这就是说,保障性住房的供应对象应该是那些居住困难同时收入较低的人群,而不是收入较高但居住面积不达标的人群,因为较高收入人群可以负担商品房而无需政府保障。同时如果收入较低但居住条件较好,这可能说明住户的隐性经济条件不差,只是做了错误的选择,大可以通过房屋置换和交易而获得收入的增加。

  而一旦涉及交易,必然需要一个明晰的产权,以便实现占有、使用、交换、收益等一系列权利。保障性住房的共有产权则不一定能达到这个效果。如果5年后经适房上市转让,其收益是否根据原先住户与政府协定的出资比例进行分配,又或者是政府由于经适房在5年后升值而重新改变规则?这都很难通过共有产权的方式加以解决。而目前出现超出经适房“准入”标准的投机者购买经适房牟利的现象,并不是因为其产权不清,而是考核标准失效所致。共有产权同样难以解决这一标准的判定难题。

  上面已经提到各地的情况不一,共有产权或许可以成为一个可能的政策选项,但《住房保障法》却是面向全国的法律,或不宜作出这一规定。既然经适房的供给政府可以市场采购,其交换也一样可以遵照市场化的规则。就实现经适房的有效配置而言,共有产权将会增加而不是减少交易成本。所以,继续明晰经适房的产权,也许才是出路所在。(作者为上海金融与法律研究院研究员)

来源: 新闻晨报
编辑: 黎中元
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