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高房价与供求关系
大江网 2010-04-08 11:10

  作者:胡润峰

  房地产很复杂,这么多人都没谈清楚,我不认为自己会更高明。姑妄言之。

  价格由供求关系决定,让我们看看房地产的供求两端。

  房地产供应有两个环节,其一为政府出让土地(一级市场),其二为地产商开发并出售楼盘(二级市场)。二级市场的供应量主要取决于一级市场。

  中国的房地产二级市场规模很大,参与者很多。这意味着开发商是房地产价格的接受者而非主导者,也意味着对于开发商囤地和捂盘的指责毫无意义。

  任何市场的供应者都有囤积居奇的想法,如果那样做能够成功抬高价格的话。汽车厂商在2003年收加急费,在2005年打价格战,不是因为其道德水准或社会责任感发生了天壤之变,只是顺应供求关系的变化而已。

  房地产商囤地也好捂盘也好,无非是基于房价继续上涨的判断。判断对了,获取更大利润;错了,接受市场惩罚。因为有“囚徒困境”,不用担心所有地产商合谋囤地捂盘,就像不用担心汽车厂商、家电商、手机商合谋囤货抬价一样。

  问题出在一级市场。作为唯一的供应者,政府相当于一家完全垄断型企业。这意味着政府是土地出让价格的主导者而非接受者,可以通过调节土地供应量来调节地价。理论上,当政府认为地价过高时就可以增加土地出让,反之则减少。

  现在,政府宣称房价过高。房地产是特殊商品,政府不能放任不管,这个论调笼统来说没错。政府可以出手调节,其方法有二:一是加大土地出让;二是推出廉租房,直接增加二级市场的供应。

  而我们看到的是,一些地方政府不但不加大土地出让,反而减少了土地出让;不但不加快推出廉租房,反而一再延缓推出计划内的廉租房。

  再来看房地产需求端。房地产市场的有效需求可以从两个方面来分析,其一为居民购买力,其二为货币供应量。二者一般都是正相关,只有在财富分配严重不均时才会明显脱节——通俗地说,就是多出来的钱落到少数人手中,与大多数人无关。

  从购买力来看,京沪两地的房价很可能已经接近甚或超过居民购买力的极限,无论房价收入比还是租售比都显示出这一迹象。除非居民收入持续获得显著增长,否则居民购买力是不能够支撑房价继续上涨的。

  从货币供应量来看,中国近年银根之松有目共睹。今年与去年比是略紧,与往年比还是松。其后果之一是通货膨胀。

  我更担心的是这样一种情况:货币供应总量很大,抬高了所有商品的价格;但其分配又严重不均,少数富人获取了大多数财富。这样一来,房价就算超出居民购买力水平,也不会下跌——你买不起,有人买得起,哪怕只是少数人,也可以买下很多房。

来源: 第一财经日报
编辑: 刘毅
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