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揭开真实“房屋成本价格”的面纱
大江网 2010-04-14 09:19

  [数字民生]专栏之一

  新浪评论专栏作家王炼利

  今天国人关心房价,不但关心“房屋销售价”,同时也关心“房屋成本价”。 “住房商品化”和不断促成“住房商品化”的城市大动迁运动,将所有人都逼上了买房的华山一条路,逼迫人们都去关心“天价房”的“成本”。

  “房屋成本”由直接费和间接费组成。在上海,直接费指土地购置费用、前期工程费(勘察费、规划设计费、审图费、监理费);城市建设配套费、建设安装工程费、政府行政性收费、住宅维修基金费等费用,间接费指开发商管理费用(一般为直接费的3%)、销售费用、财务费用(主要指借款利息)等。

  “建设安装工程费”顾名思义是最主要的费用,这是真正“造房子”的费用。根据上海市规划和国土资源局网上提供的信息,上海在2006年时,政府部门认定的平均造房成本价是每平方米1198元,现在已经是2010年,上海的小高层住宅的平均造价也就不过每平方米一千四百元。

  “城市建设配套费”是按楼面平方米计算的,比起房屋的平均造价,这笔费用不菲,2006年时每平方米680.5元。如今也未见有大涨。“城市建设配套费”由住宅建设配套费、自来水配套费、生活污水排放配套费、供电配套费、燃气供应配套费、通信设施配套费、人防设施配套费、公共建筑配套费组成,,其中,住宅建设配套费占47%,供电配套费21%,公共建筑配套费占12%。

  土地是不是构成建造价格的最大成本?不是的。因此,还原“土地成本”的真实,揭开造成“土地问题”的根源,澄清“地价”这个在“房屋造价”问题上的最能模糊人们视线的浑汤,是十分必要的。只有这样,大家才能真正知道,“房屋造价”连同土地成本价原来并不高,将房价上涨推到“土地价格高”上,是一种很能蒙骗人的借口。它将人们的视线转移到不痛不痒的要求政府“降房价”上,对于这种指责,政府不会理你们,甚至无意去纠正这种说法——纠正就要出示真正的土地出让价,与其这样,就让你们不痛不痒去指责吧!

  要明白“土地成本”,先要搞明白,房地产商“得地”付了哪些费用。现在人们容易对“土地出让金”出生误会,以为这是房地产商为了得地付出的全部费用,其实,“土地出让金”只是房地产商为得地付出的一部分费用,即“土地出让金”只是通俗所说的“地价”的一部分——由于政府是“出让土地使用权”而不是“出卖土地使用权”,有点水准的官方文件都不用“地价”这个词。

  在上海,“土地出让金”只占“地价”的30%,另外70%,作为“土地开发费用”缴付给上海土地储备部门。所谓“土地开发费用”,是指将一块“生地”——或指农田、或指已拆迁土地,进行场地平整、通路、通水电、通各路管线所花的费用。

  那么,房地产商在建造商品房的土地上平均投入了多少钱?

  这个问题必须说清楚,才会知道“土地财政”在缺乏监督机制的社会里必然成为群体腐败的催化剂、膨胀剂,倒在土地上的干部们在“前仆后继”,但这是必然的。

  我先给大家理一个脉络:

  1.中国的土地市场分为一级市场和二级市场,一级市场是政府垄断的市场,所谓“土地出让金”,就是政府在土地一级市场上将国有土地使用权有期限出让给土地使用者收的费用,媒体通常谈的“地价”涨落,也就是指一级市场上招、挂、拍的价格涨落。应该说,这个市场不能算是市场,因为市场需要交易双方的互动,这个市场是政府的单向活动,没有“交”只有“易”——土地一级市场就是土地使用权“易主”的换手场所。

  2.二级市场是将从一级市场得来的土地使用权实施转让、出租、抵押的市场。在二级市场,土地交易美其名曰“转让”,这里,“交易”的活动是发生了,但这是个“卖方市场”,谁有土地所有权可卖谁说了算,包括价格,这对买方而言是不公平的;不过,由于买卖双方都见到了巨大的利益所在,就都奔这个买卖而来——买方是奔着利益,而不是奔着“不平等”而来。并且,在这个市场上,买方也可在瞬间变成卖方——再做一次买卖,不平等交易的被动方就成了主动方!

  3.在政府垄断的一级市场上,“地价”并不高,不高的原因很简单也很能理解。(1)自打上世纪九十年代初开始出让土地,谁能在一手市场上受让到土地,都是由政府说了算的,政府无论出于“招商引资”的“公”目的,还是其他“私”目的,都不可能让地价抬得很高去吓退土地受让人。

  (2)九十年代初能从政府手中得到成片巨量土地的,都是政府自己组织起来的“开发公司”,这些公司得地,就是空手套土地,得地成本相当低。

  (3)九十年代初的极低的地价给了得地的单位个人转让土地留出了了丰厚的利润空间,对于在土地一级市场的得地者,这种利润空间由于能随时“变现”——转让就是变现,炒卖土地的兴趣就远远超过造房子的兴趣,以后,当国有资产私有化的进程加快时,这种将土地从一手市场低价买进再到二手市场相机抛出的路数已经成了习惯性操作法,出让土地者和受让土地者从组织与组织间的关系接盘与时俱进发展成私人与私人间的利益交易,并且,越往后,这种交易越来越变得合法化。

  4.虽然土地在二茬三茬四茬五茬的倒卖,但倒卖者的动机是要抛出个好价钱,而不是捂着土地当个守土奴,因此,有时倒土地虽然到了好几茬,但只要倒地者主要是在打短期见利的“时间差”算盘,土地价也不可能炒得很高——得地者是“相机”抛出,不一定是高价抛出,这与股票在短期内能赚的比较可观就赶紧抛掉是同样道理。当然,经历了几次“赚了差不多就抛掉”,等到这块地真正造房子时,也可能价格高得可观,但到底“高”成什么样,外人不知道的。

  5.1992年到1994年,上海以几大开发公司为主,受让了土地8927万平方米,然而从1995年到2008年这十四年,整个上海房地产业完成开发的土地一共是4982万平方米,这十四年上海房地产业又购置了8400万平方米土地——原来在中国最大城市上海,“土地荒”是子虚乌有的事。而正由于有这么多未开发的土地存在——从上世纪九十年代就存在了——房地产商急于造出一番房地产销售的“繁荣景象”,也就很可以理解了。

  6.房价高涨的原因只有一个,就是政府本身就是利益集团中的最强势者,这个局面不改变,唐福珍的悲剧会不断重演,而国家想达到“稳定”也就成了梦呓。然而这个局面很难改变,并且还有着着更加恶化的趋势。

  7.为了化解尖锐的对立,我的方法是将真相告诉大家,普通人知道了真相,只会更加理智行事,利益集团中的最强势者在真相面前,我认为他们将不得不收敛点骄横。并且,人们本来就有权知道地价问题的真相,土地资源在这二十年间的增值结果必须透明化,事实是生活在土地上的居民几十年间不得享有土地增值的好处,才使今日土地增值得这么可观,因此,中国的土地问题不应该成为政府的机密,更没有理由成为房地产商的商业秘密。

  本着这个意愿,接下来我将努力为大家还原土地成本的“真实”。

来源: 大众网
编辑: 刘彧
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[306212]大江网友:江西崇仁罗枧屯 2010-04-14 23:06 发表评论:

  哎呀!!房产利益了谁??永远都会是一个(谜)??一句话:系铃还要解铃人啦...


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